Mutui difficili

Può essere utile a qualcuno di voi. La fonte è autorevolissima e per questo vi proponiamo questo articolo.

I CONTI DELLE FAMIGLIE DOPO LA LETTERA DELLE BANCHE

Il rebus dei mutui: cinque soluzioni per tagliare la rata

(Pagina a cura di Marco Bellinazzo)

L'"assalto" agli sportelli lo danno quasi tutte per scontato. E si stanno attrezzando per farvi fronte potenziando i front office delle filiali. Scaduto, il 29 agosto scorso, il termine per spedire le lettere per la rinegoziazione, le 200 banche che hanno aderito alla convenzione Abi-Tesoro si preparano a ricevere tra un milione e un milione e mezzo di titolari di mutui a tasso variabile (stipulati prima del 29 maggio 2008) potenzialmente interessati all'operazione.Calcolare la convenienza del l'offerta concordata all'inizio dell'estate dagli istituti di credito con il ministro dell'Economia, Giulio Tremonti – nonostante gli sforzi di trasparenza fatti dalle banche – sarà tutt'altro che facile. E soprattutto non sarà semplice mettere a confronto i vantaggi della rinegoziazione con quelli derivanti dalle altre misure teoricamente a disposizione per combattere il caro-rata. Dalla chance della portabilità e della surroga a quella della rinegoziazione libera e gratuita, varate nel 2007 con le liberalizzazioni promosse dall'ex ministro dello Sviluppo, Pierluigi Bersani.

Ai destinatari della proposta di rinegoziazione, dunque, non resterà che recarsi in banca per valutare con i tecnici incaricati il proprio profilo di rischio e i propri margini di manovra. Decisivo più che mai nella scelta sarà il raffronto tra l'importo (crescente) della rata e il reddito disponibile (spesso con poche prospettive di crescita).

In ogni caso, ci saranno tre mesi di tempo per decidere se aderire alla proposta Tremonti, se optare per una delle alternative Bersani oppure se lasciare le cose come stanno e seguire l'originario piano di ammortamento.

Alcune peculiarità e differenze fra le "offerte" in campo però sono già chiare (si vedano anche le schede a fianco).

La rinegoziazione "coattiva" targata Tremonti, per esempio, è l'unica via per obbligare le banche ad alleggerire mutui diventati troppi gravosi. Ma è un congegno che se ha il vantaggio di abbassare subito la rata in modo certo e significativo, presenta lo svantaggio – non secondario – di convertire il mutuo originario in un prestito senza più una durata predeterminabile e con la possibilità di esporre a un rimborso molto più alto ed esoso rispetto a quello preventivato con il primo prestito.

Dal 1° gennaio 2009, infatti, accettando l'offerta di rinegoziazione frutto dell'accordo Abi-Governo, si verserà una rata fissa bloccata sulla media dei tassi applicati nel 2006. Ciò vuol dire inferiori anche del 2% rispetto ai livelli attuali. La differenza tra la rata variabile di base e la nuova rata fissa (di minore entità) confluirà su un altro conto (denominato "conto di finanziamento accessorio"), al quale verrà applicato un tasso d'interesse pari, di norma, all'Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5%, che il mutuatario dovrà saldare, sempre con rate fisse, dopo aver rimborsato il mutuo-base. Fissato il tasso di interesse "accessorio" e il numero delle rate extra da pagare, si aprono cioè tre scenari: 1) se l'Irs salirà ancora prima della chiusura del mutuo-base, il residuo sul conto accessorio aumenterà e si allungherà il numero delle rate extra; 2) se l'Irs, viceversa scenderà l'importo del conto accessorio diminuirà e di conseguenza sarà minore il numero delle rate da pagare; 3) se poi, nella migliore delle ipotesi per il mutuatario, i tassi di mercato scenderanno fino a che la vecchia rata variabile sia inferiore alla nuova rata fissa la differenza andrà a "credito" e potrà essere scalata dal conto accessorio.

Le alternative a disposizione

1 L'accordo Abi-Tesoro 

Tremonti

La rinegoziazione «coattiva»

La cosiddetta rinegoziazione coattiva è stata prevista dal decreto legge n. 93/2008 (converito nella legge n. 126) e poi tradotta nella Convenzione attuativa stipulata tra il ministero dell'Economia e l'Abi lo scorso 19 giugno

Che cos'è

Chi oggi ha il problema di una rata cresciuta troppo in fretta e teme un ulteriore incremento dei tassi può congelarne l'importo per tutta la durata residua del finanziamento. Dal 1° gennaio 2009 accettando l'offerta di rinegoziazione verserà una rata fissa calcolata sulla media dei tassi del 2006, inferiore anche del 2% rispetto ai livelli attuali

La differenza tra rata originaria e nuova rata fissa confluirà su un conto "accessorio" al quale verrà applicato un tasso pari all'Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5% da rimborsare dopo aver chiuso il mutuo iniziale

Il vantaggio: rata subito giù

La rinegoziazione conviene a chi ha bisogno di alleggerire subito e in misura "certa" la rata. Appare come l'unica soluzione per chi ha stipulato un mutuo variabile con un basso livello dei tassi (anche al 2%) ma con un importo delle rate già superiore al 30% del reddito disponibile 

Lo svantaggio: durata e importo indeterminabili

Fissato il tasso "accessorio", se l'Irs salirà ancora si allungherà il numero delle rate extra. Se l'Irs calerà le rate extra diminuiranno. La durata e l'entità complessive del mutuo non si potranno prevedere

2 Surroga e portabilità

Bersani

La portabilità

Portabilità del mutuo e surrogazione sono state potenziate e rese più appetibili nell'ambito delle liberalizzazioni promosse dall'ex ministro per lo Sviluppo economico Pierluigi Bersani (decreto legge n. 7/07 poi convertito nella legge 40/07)

Che cos'è

Con la portabilità è possibile trasferire il mutuo a un'altra banca con nuove e più favorevoli condizioni, ad esempio, modificando tipo e misura del tasso, oppure la durata del contratto. Non è possibile invece modificare o aumentare il debito residuo. La portabilità si rivolge perciò a chi non ha un'immediata necessità di incrementare il finanziamento

La banca con cui si contrae il nuovo prestito subentra nell'ipoteca originaria: in sostanza, il denaro preso a prestito dal nuovo istituto viene utilizzato per saldare il debito derivante dal precedente contratto di mutuo

Il vantaggio: oneri ridotti e migliori condizioni

Con la portabilità non si perdono i benefici fiscali (come quelli sulla prima casa), il mutuatario non deve pagare l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, né le imposte ipotecarie e di bollo (dato che l'ipoteca non si cancella). Inoltre, si possono ottenere migliori condizioni da parte della banca che rileva il mutuo riducendo la rata o risparmiando sugli interessi

L'incognita: la banca non è obbligata a subentrare

La nuova banca non è obbligata, a differenza della rinegoziazione Tremonti, a concludere il contratto a condizioni più favorevoli per il cliente

3 Continuare con il vecchio mutuo

Quando conviene

Può risultare più vantaggioso non aderire all'offerta di rinegoziazione quando si conserva un margine di manovra nel rapporto rata/reddito 

Se la rata assorbe ancora meno di un quarto del reddito disponibile, in genere, sarà possibile far fronte a eventuali rialzi dei tassi d'interesse disposti dalla Bce. In simili circostanze basterà non rispondere alla lettera ricevuta dalla banca

I benefici

Si continuerà così a pagare le rate secondo l'originario piano di rimborso avendo la certezza sulla chiusura del mutuo 

Si potrà beneficiare, inoltre, di eventuali riduzioni dei tassi d'interesse che andranno a tagliare l'importo della rata

4 La trattativa «ad personam»

Quando conviene

La trattativa ad personam è in teoria la strada preferibile perché permette di ri-contrattare con la banca tutti gli elementi del prestito. Molto dipende però dalla capacità del cliente di strappare condizioni migliori, visto che la banca non è obbligata a concederle

Per ridurre la rata si può chiedere, per esempio, di allungare la durata del mutuo di un certo numero di anni ovvero uno sconto sul tasso (o sullo spread). Se si opta per la sicurezza si può tentare di "sostituire" il vecchio mutuo a tasso variabile con uno fisso

Operazione gratuita

Oltre a quello di avere un mutuo "su misura", l'operazione non comporta spese grazie al decreto-Bersani-bis del 2007

5 Se un solo rimedio non basta

Le strade per avere una doppia chance 

Per i titolari di un mutuo a tasso variabile in affanno, ma che conservano ancora un certo margine di manovra, è possibile anche giocare su più tavoli 

Dopo aver bloccato la rata con la rinegoziazione "Tremonti", per esempio, si può poi approfittare della "surrogazione Bersani" (e cioè della portabilità del mutuo) trovando un'altra banca che offra condizioni migliori rimborsando alla prima le somme relative al mutuo originario e quelle del conto accessorio. Non sembra invece praticabile il percorso inverso, dalla surrogazione Bersani alla rinegoziazione Tremonti 

Qualunque scelta si sia compiuta poi si può sempre tentare con la banca una rinegoziazione ad personam